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    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

    2021-01-13 11:32:30

    阅读:195

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        近日,一则消息引爆了上海楼市。

      起因是有市民反映了新房市场太火,刚需摇不到号,原本是一种宣泄或是吐槽。

      谁没想,房管局破天荒地以“正在积极研究进一步完善认筹规则”回复了。

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

      短短几个字,让人浮想联翩。

      于是,迅速刷遍整个互联网。

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

     

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

      上海新房认筹规则要变?会怎么变?刚需买房有望了?

      1

      开始之前,我们先同步对于「追高」的理解。

      不得不说,上海现在的新房市场,真的太火了。

      刚刚过去的12月,21个新房项目认筹率全部破百,日光盘一个接着一个。

      进入1月,新湖上海青蓝、中粮瑞虹、融创青云壹号连续日光,光星华府、金地虹悦湾、招商9号公馆也提前锁定日光。

      连距离市区30公里以外的中骏璟尚认筹率都达到了200%,零下4度的天,门口却排满了认筹的队伍。

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

      买不到房子?几个月前这还是幻想,到如今居然成了现实。

      更让人焦虑的是,买到新房的概率还在逐渐降低。

      徐汇区的汇城南街里,一开始其实不太被看好,但热度增加的非常快。

      7月首开,认筹率33%,相当于3个人抢一套房,12月认筹率1269%,相当于接近13个人抢一套房!

      浦东孙桥的中建朗阅府则更夸张,2019年12月首开,仅74组有效认筹,认筹率24%,结果到了上个月,认筹率直接暴增至518%。

      短短一年时间,从没人要直接变成买不到。

      当然,最厉害的还是大虹桥的招商虹桥公馆,上个月还4个人抢一套,这个月再次认筹,超过2500人排队,还没到时间就提前结束, 8个人抢一套,太难了!

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

      很多人说,现在在上海买新房的中签率,就像打新股、买彩票。

      问题是,股票可以不买,彩票可以不开,房子可是刚需啊,于是就有市民去信访,而房管局的回复也在情理之中:保护刚需,势在必行!

     

      2

      虽然完善上海新房认筹的细则还没有出,但根据已经实行刚需优先摇号的杭州、成都等城市的先例,我们不妨做一个大胆的推演。

      首先,界定刚需。

      要保护刚需,让刚需有更大的几率买到新房,首先就是要把刚需给界定出来,毕竟说自己刚需肯定不算,要有一定的标准。

      既然是刚需,那名下肯定没有房子,所以如果要界定,那么无房户肯定有一席之地。

      但肯定有不少人为了提高中签率,离婚,净身出户,也是名下无房,所以这个口子要得堵住。

      比如成都、杭州,都规定了离婚追溯,也就是说,比如2021.2.1出政策,那么很可能规定3个月之内,也就是2020.11.1之后离婚的,都不算无房。

      当然,如果是夫妻名下都无房,那被归为刚需的概率则更稳。

      其次,优先摇号。

      刚需界定出来后,就需要拿出一部分房源给刚需优先。

      根据各地的经验,各大新盘每次推盘,都会拿出一部分房源(比如40%),优先给无房户,摇过一次后,没摇到的无房户再和有房户一起再摇一次,从而增加刚需买到的概率。

      举个例子。

      新房100套,有50个无房户和150个有房户认筹,原来的认筹率是100/200=50%,有房无房概率一样。

      而现在,先拿出40套给50个无房户摇,中签率80%。摇完后,剩下的10个没买到的无房户再和150个有房户摇剩下的60套,中签率=60/(10+150)=37.5%。

      这样,无房刚需的中签率就大大提升了。

      更极端的先例则是,一旦认筹率突破某一极值,或者政府界定这是红盘,那么有房户可能连参与的机会都没有:100%全给刚需。

      最后,多盘对冲。

      接下来的深化,则有可能是供应端的,其实目前我们看到上海已经在这么做了。

      就是“同时段只能摇一个+红盘对冲”。

      融创青云壹号+新湖上海青蓝,招商虹桥公馆+金地虹悦湾,光星华府+9号公馆,同价位的热盘同时认筹,然而你只能认一个,无论你选择哪一个,另一个都跟你没有关系了,这样变相提高了中签率。

      如果一周之内把前滩、大宁、大虹桥、全市所有的热盘都拿出来摇,但只能认筹一个,这场景,想想都刺激。

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      认筹政策的完善一旦执行,对于刚需买房,是个大利好。

      2018年4月,“摇号之都”杭州开始执行新房摇号制度,随着热度的提升,刚需买房越来越难。

      于是在2020年9月“打补丁”,已婚和30岁以上未婚才能算无房户,红盘100%给人才和无房户,红盘限售五年等。

      补丁打完之后,刚需买房中签率显著提升。

      2020年5月开盘的西溪公馆曾经创造了“6万人摇”的全国记录,超大的倒挂导致全城的购房者都来摇号,无房户中签率低至1.7%。

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

      2020年9月,西溪公馆被定义为红盘,只有人才和无房户才能参与摇号,拦住了上万名有房家庭,无房户中签率顿时升高至20%,热度大大降低,刚需买到房子的概率大大提升。

    上海新房摇号规则生变?刚需的盛宴来了

      由此可见,上海若是加大刚需优先摇号的比例,对于刚需买房和市场热度的压制都是一个不小的利好。

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      过去几个月,上海对待落户的开放,大家都看得到。

      对清北和上海双一流高校的本科毕业生落户,放松了;

      对海外留学生的落户,放松了;

      对人才引进落户,放松了;

      对临港新片区和张江科学城的居转户,也放松了。

      2021年,注定是上海吸引落户的大年。

      但在这个大年里,新落户的刚需们买不到房子,这是不是有点违背初心?

      我们认为,上海对于刚需买房,一定是支持的,如果上海新房的热度继续提升,刚需越来越买不到房子,那么对新房认筹规则“打补丁”是必要举措。

      措施一旦出台,对于在座的刚需们,提前恭喜了,你们离买到心仪的新房又近了一步。

      而没有资格摇号,或者中签率降低的有房户,一部分可能会转向二手房,对二手房市场也是个利好。

      那么对改善型购房来说,接下来的日子,就有点不太好过了,新房买不到,二手房不诚心卖,且买且珍惜吧。

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